De l’importance du contrat pour les propriétaires et locataires
« Tout ce qui n'est pas écrit est flou. Ce qui est flou peut entrainer des litiges. » Bernard Navet, juriste à la chambre d'agriculture de l'Isère, est clair sur la question des contrats entre propriétaires et agriculteurs. Pourtant, 80% des baux ruraux du département sont verbaux... « Il faut faire un contrat écrit, car même sans, le droit de fermage s'applique », confirme le juriste. Le statut de fermage est validé dès lors qu'il y a une exploitation d'un terrain ou d'un bâtiment agricole avec l'accord du propriétaire ainsi que le paiement d'un loyer. Et quand il s'applique, c'est pour une durée de neuf ans, renouvelable implicitement. Seulement voilà, tout le monde ne sait pas qu'il est propriétaire ou à qui est louée la terre lorsque c'est un héritage par exemple... et sans contrat écrit, difficile de savoir. « Si le propriétaire décède et qu'il n'y a pas de contrat écrit, les héritiers ne savent pas quand le contrat a commencé. Où en est-on des neuf années ? », interpelle Bernard Navet. Ce genre de problème se pose également pour les communes. La maire de Vourey, Fabienne Blachot-Minassian, a ainsi signalé qu'elle se demandait depuis quelques temps qui exploitait une des terres appartenant à la commune. « Je suis obligée de louer aux agriculteurs de la commune et aux jeunes qui s'installent mais je n'ai pas retrouvé de contrat écrit pour cette parcelle et personne ne trouve de réponse à ma question », déplore-t-elle.
Savoir pour mieux louer
Il conseille également de faire enregistrer ce contrat, même si cela n'est plus obligatoire depuis 1988. « C'est une sécurité supplémentaire », explique-t-il. Deuxième étape : l'état des lieux. « On fait un état des lieux systématique pour un appartement mais très peu pour une parcelle agricole. Il suffit simplement que le propriétaire et le locataire fassent ensemble le tour de la parcelle et d'en noter l'état. Le cadastre, c'est bien, sur le terrain, c'est autre chose », expose Bernard Navet. « Au tribunal, l'état des lieux permet de juger beaucoup plus facilement les litiges », confirme Jean-Pierre Michallat, président de l'Association des agriculteurs du Voironnais, assesseur également au tribunal paritaire des baux ruraux. L'état des lieux est important également car il regroupe les critères pris en compte pour estimer le prix du bail, concernant le loyer des terres nues. Ce dernier est fixé par un système de points prenant en compte la valeur agronomique, l'exposition et le régime des eaux. « On ne le définit en fonction de ce qui se passe dans le coin », souligne avec humour le juriste présent.
Eviter de louer à une société
Pour peu qu'on ait réussi l'entrée, il faut aussi penser à la sortie. Il peut tout d'abord y avoir une résiliation de bail, par exemple lorsqu'il y a un classement en zone urbaine du bien. L'exploitant reçoit alors des indemnités d'expropriation. Il peut s'agir aussi d'un défaut de paiement de l'exploitant ou d'une mauvaise exploitation du bien. Dans ce cas, le passage devant le tribunal paritaire est obligatoire. Autre possibilité : la reprise du bien loué, uniquement si le contrat est arrivé au terme des neuf ans ou que le locataire a atteint l'âge de la retraite, et que le propriétaire possède la capacité professionnelle agricole. Enfin, la cession de bail n'est possible qu'au profit du conjoint ou du descendant du locataire possédant une capacité professionnelle agricole. Des règles déjà complexes pour des particuliers, alors quand elles s'appliquent à des sociétés ...« Il faut mieux éviter que ce soit le Gaec qui soit locataire car il est très difficile de faire une cession de bail ou une résiliation : en effet, le Gaec ne part pas à la retraite et ne meurt pas. » déclare Bernard Navet. Dernier point débattu : le prix du fermage. « A la baisse car il dépend à 40% de l'indice des prix... », confirme le juriste.
