Une retraite bien préparée
Transmettre à titre onéreux ou pas, à la famille ou à des personnes hors secteur, de son vivant ou non ? Pour permettre aux cédants de mieux se préparer et de franchir plus facilement les étapes qui les conduiront vers la retraite, la chambre d'agriculture organise régulièrement des réunions d'information.
Entre 2000 et 2010, le nombre d'exploitations est passé de 1 496 à 1 174 en Bièvre-Valloire, soit en retrait de 22% (-28% en Isère). Les exploitations individuelles sont dominantes, mais les EARL ont tendance à décoller. La moyenne des SAU augmente aussi pour s'établir à 118 ha en Gaec, 88 en EARL et 31 en individuel. Toutes les productions animales sont en recul, et seul le maraîchage augmente « car c'est un système qui réclame le moins de capitaux et de surfaces au départ », précise Jean-Marc Vallet, conseiller chambre d'agriculture. Enfin, inexorablement, la population d'agriculteurs vieillit, environ 60% ont plus de 50 ans. Et chez ces personnes, 19,5% sont sans successeur, 47% ne savent pas ce qu'il adviendra de leur exploitation, mais environ 33% ont un repreneur, un taux qui s'est fortement amélioré en 10 ans. En Bièvre-Valloire, on comptait 11 JA installés en 2013, 11 nouveaux inscrits au RDI et 29 candidats accompagnés. « Devant chaque offre de transmission, il y a pratiquement un jeune », constate Jean-Marc Vallet. Il estime le potentiel bien plus important compte tenu du nombre soutenu de jeunes qui ne passent pas par le RDI.
Valeur de reprenabilité
Nicolas Agresti, directeur de la Safer Isère, a présenté le cadre dans lequel son organisme évalue les exploitations à transmettre. « Il s'agit d'un travail d'analyse de ce que le cédant souhaite voir évaluer », note le directeur. Tous les aspects techniques du foncier bâti et non bâti sont pris en compte : cartographie de la propriété, métrage des bâtiments, repérages des servitudes, urbanisme et classement de la propriété, contraintes sanitaires et mises aux normes... Les biens font également l'objet d'une analyse juridique et fiscale. Pas d'inquiétude : le conseiller Safer n'exigera pas un mandat à la fin de la visite, mais ne pourra pas non plus donner ses premières impressions à chaud. Les biens sont évalués en comparaison avec des ventes de même nature et en fonction du coût de construction s'il s'agit d'un bâti récent. « Cette valeur vénale est à mettre en perspective avec la capacité de remboursement du preneur », insiste le directeur de la Safer, qui introduit la notion de valeur de reprenabilité. « L'essentiel est d'avoir un juste prix pour que l'opération se fasse et que le repreneur ne se trouve pas en difficulté », poursuit-il. Les conseillers fonciers peuvent apporter une vision extérieure, conscients que la valeur affective est différente de la valeur vénale. Mais des solutions existent pour les cédants, comme la vente d'une partie du bien et la mise en location du reste.
Exonération de droits
La finalisation du projet se traduit par une promesse de vente et la recherche de repreneurs via le réseau de la Safer. Lorsqu'un porteur de projet est identifié et sa candidature formalisée, ce dernier dispose d'un certain délai pour accomplir les procédures, notamment le bouclage financier. « Il y a autant de dossiers que de candidats. Ce n'est pas une mise en concurrence, mais une décision collégiale est prise en commission. Ce qui évite qu'il y ait trop de pression sur les cédants », insiste le directeur de la Safer. Bien entendu, la vente d'une exploitation peut être une opération menée de gré à gré, mais passer par la Safer permet de bénéficier d'une exonération des droits de mutation et de la garantie de vendeur professionnel. L'acquéreur, quant à lui s'engage à maintenir pendant 15 ans l'usage agricole du bien. Dans le cadre d'une transmission, les frais d'expertise de la Safer sont répercutés sur le prix de vente. S'il s'agit d'un partage familial, ils sont facturés à la famille.
Préemption
La Safer peut aller plus loin dans ses prérogatives, comme assurer pendant deux ans le portage d'une exploitation agricole, le temps qu'un projet d'installation se finalise, cela pour éviter que des parcelles ne partent à l'agrandissement. La Safer a aussi la possibilité de faire valoir son droit de préemption. « Si le prix de vente est conforme à celui du secteur, l'établissement préempte au prix », explique Nicolas Agresti. Si ce prix ne satisfait pas le vendeur, la seule possibilité qu'il reste à ce dernier est de retirer son bien de la vente. L'organisme a deux mois pour se prononcer. La loi d'Avenir agricole prévoit la possibilité pour la Safer de préempter sur une partie des biens à la vente (les terres et non le bâti par exemple), mais les décrets d'application n'ont pas encore été publiés.
Isabelle Doucet
La transmission à titre gratuit : à lire sur Terredauphinoise.fr
Les baux à long terme
Contrairement aux baux classiques de 9 ans, qui sont le plus souvent conclus oralement en Isère, les baux à long terme (BLT) font l'objet d'un acte notarié. Ceux de 18 ans, ne peuvent être repris de façon triennale ou sexennale par le bailleur. Leur renouvellement est possible par périodes de 9 ans, ce qui marque un retour au régime de droit commun. La cession est possible au conjoint ou descendant du preneur avec l'accord du bailleur. Les baux de 25 ans remplissent les mêmes conditions. Mais ils sont prorogés d'année en année par tacite reconduction et le congé prend effet à la fin de la 4ème année après la date à laquelle il a été signifié. « Il faut donc compter une trentaine d'années avant de récupérer des parcelles », indique Marion Charpentier, juriste à la FDSEA. Enfin, les baux de carrière, plutôt rares mais adaptés aux cultures pérennes, sont liés à la durée de vie professionnelle du preneur. Il n'y a pas de renouvellement possible. Les avantages fiscaux liés aux BLT sont nombreux : l'assiette des droits de mutation est réduite au quart de la valeur des biens transmis, ce qui revient à une exonération de 75% de la valeur des biens, à concurrence de 102 717 euros. Au-delà, l'exonération est de 50%.
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